Tokrat smo opravili intervju z Niko Učakar Golob, ki se pri podjetju Arhicenter d.o.o. v zadnjem času predvsem ukvarja z legalizacijo objektov.
Pozdravljena, Nika, mogoče za začetek par besed o Arhicentru. Kdo ste, kaj počnete oz. katere so vaše storitve?
Arhicenter je arhitekturni biro s sedežem v Mengšu. Primarno se ukvarjamo s projektiranjem, torej z izdelavo načrtov za vse vrste objektov: stanovanjske, skladiščne, kmetijske, turistične objekte idr. Za želeni objekt lahko izdelamo idejni načrt, pridobimo gradbeno dovoljenje, sprojektiramo projekt za izvedbo ter na koncu pridobimo še uporabno dovoljenje.
V preteklih dobrih treh letih pa se je na trgu pojavila potreba po legalizaciji objektov in sedaj ta segment pokriva dobršen del naših delovnih nalog.
To priložnost bi izkoristila še za povabilo arhitektom in gradbenim tehnikom k dolgoročnemu sodelovanju (preko s.p. ali zaposlitve) pri arhitekturnih projektih: IZP, DGD, PZI, PID, DNZO, legalizacije,… Več informacij najdete tukaj >>.
Kaj pravzaprav je legalizacija objektov?
Legalizacija objekta je storitev, pri kateri se pogovorno »črno gradnjo« naredi legalno, tako da se zanjo pridobi uporabno dovoljenje. »Črno gradnjo« predstavlja objekt, ki je narejen brez gradbenega dovoljenja (nelegalni objekt) ali pa ima gradbeno dovoljenje in pripadajočo PGD dokumentacijo, a z njo ni skladen (neskladen objekt). Slednje pomeni, da če se razgrne stare PGD načrte, ki pripadajo objektu, in z njimi primerja v naravi zgrajeni objekt, se skoraj po pravilu vedno ugotovi, da si izvedeni objekt in pripadajoči načrt nista podobna.
Katere objekte se lahko legalizira?
Legalizacija je možna za veliko objektov, pri tem pa je najpomembnejša kronologija izgradnje objekta in morebitnih kasnejših posegov na njem, ki so gradbene narave, kot tudi takih, ki spreminjajo namembnost.
V našem biroju smo specializirani za legalizacijo »objektov daljšega obstoja«. To so objekti, ki so bili zgrajeni do 1. 1. 2005 in se po tem datumu niso dozidavali, nadzidavali, rekonstruirali in se jim ni bistveno spremenila namembnost. Ta legalizacija predstavlja fantastičen »odpustek« za stare grehe samograditeljev. Lahko se legalizira objekte, ki oblikovno in urbanistično niso skladni z občinskim prostorskim aktom. Lahko se legalizira objekt na nezazidljivem zemljišču, kjer sicer gradnje niso dovoljene. Tudi sam postopek je precej poenostavljen, v primerjavi z vsemi ostalimi, za namen pridobitve uporabnega dovoljenja.
Legalizira se lahko tudi objekte, zgrajene po 1. 1. 2005, le da je pot do cilja precej težja, saj mora biti objekt v vseh parametrih skladen s sedaj veljavnimi ali preteklimi prostorskimi akti. To je precej težje dosegljivo. Te legalizacije prepoznamo, našim strankam lahko pripravimo mnenje, če je legalizacija možna ali ne. Ker pa teh legalizacij v našem biroju ne izvajamo, jih lahko usmerimo na kolege, ki se s tem ukvarjajo. Črne gradnje, ki so se zgradile po sprejetju GZ-1, pa se legalizira po klasični poti.
Kaj so prednosti po legalizaciji objekta?
Ob legalizaciji objekta le-ta pridobi uporabno dovoljenje. Tako objektu naraste vrednost. Uporabno dovoljenje je dokument, ki ga kot prilogo določenim vlogam zahtevajo različne inštitucije. Na primer: zahteva banke za pridobitev hipotekarnega kredita ali pa ga zahteva javni sklad za pridobitev subvencije. Je priloga za pridobitev hišne številke in tudi priključka na elektriko. Po legalizaciji se objekt tudi lažje proda.
Kakšna je bistvena razlika med stanovanjskimi in nestanovanjskimi projekti?
Veliko več nestanovanjskih objektov ima uporabno dovoljenje kot stanovanjskih. Govora je predvsem o družinski enostanovanjski pozidavi.
Katerih projektov imate več in zakaj mislite, da je temu tako?
Vsekakor je potreba po legalizaciji večja pri enostanovanjskih objektih, in sicer zaradi zakonodaje, ki je v preteklosti večkrat dopuščala, da se enostanovanjski objekti uporabljajo brez uporabnega dovoljenja. Iz izkušenj na terenu lahko povem, da imajo stanovanjski objekti iz let ca. 1950-65 kar po pravilu tako gradbeno kot tudi uporabno dovoljenje. Med leti 1965-2000 so bili zgrajeni pretežno stanovanjski objekti, ki imajo gradbeno dovoljenje, a objekti v naravi tem načrtom niso podobni. So prezrcaljeni, povišani za nekaj »šar« ali povsem drugačni. No, to so neskladni objekti. Po letu 2002 je postala zakonodaja nekoliko bolj dosledna in so zgrajeni objekti že bolj skladni s pripadajočimi gradbenimi dovoljenji, a le peščica jih ima uporabno dovoljenje. Šele dobra tri leta nazaj, ob uveljavitvi GZ, ko je za vse objekte potrebno izdelati PZI in prijaviti gradbišče, se stanovanjski objekti gradijo skladno z načrti in po končani gradnji investitorji pridobijo tudi uporabno dovoljenje, saj je to pogoj za pridobitev hišne številke. Pri nestanovanjskih objektih je zahteva po pridobitvi uporabnega dovoljenja utečena konstanta.
Je kateri projekt, na katerega ste še posebej ponosni? Ali pa največji? Kakšne so vaše kompetence?
Pri legalizaciji žal nimamo opravka s kakšno posebej lepo arhitekturo, ki bi bila lahko v strokovni ponos. Tukaj ima rezultat povsem drugačen pomen. Človeški, eksistencialni. Koliko ljudi je v strašanski stiski, ko ob želeni menjavi kredita, ob želeni prodaji svoje nepremičnine, ugotovijo, da je njihova nepremičnina »črna gradnja«. Največ, lahko rečem, nam pomeni hvaležnost naših strank, ki je razvidna iz isker v očeh in v tonu glasu, ko ugotovijo, da smo jih dobesedno rešili iz strašanske zagate. Ja, naše kompetence so precejšnje. V zadnjih dveh letih smo pomagali okoli 40 lastnikom nelegalne gradnje. Iz kronologije objekta in uradnih evidenc zelo hitro razberemo, kako bomo prišli do želenega cilja, čeprav upravni delavci prevečkrat z dvomi iščejo dlako v jajcu, namesto da bi šli s svojo odločitvijo v prid stranki, ki s pomočjo abolicijskega člena v gradbenem zakonu rešujejo svoje stare nepremičnine.
Kako je iz vašega vidika urejena birokracija glede gradbenih in ostalih dovoljenj na področju stanovanj/objektov v Sloveniji?
Z vsako zakonodajo obljubljajo hitrejše in lažje postopke, a je birokratizacija vsakokrat hujša. Lovljene na vejice in pike, v smislu bojazni pred pritožbami strank v postopku na gradbena dovoljenja. Arhitekturna stroka in zdrava pamet v večji meri ostajata v ozadju.
Kateri je tisti največji/najpogostejši problem, zaradi katerega se stranke obračajo na vas?
Vsekakor je to pridobitev gradbenega dovoljenja, če gre za novo gradnjo. V primeru, da gre za legalizacijo, pa zaradi tega, ker nimajo uporabnega dovoljenja, kadar hočejo reprogramirati kredit ali ob prodaji nepremičnine.
Koliko časa traja celotni postopek legalizacije objekta in kakšne so sankcije v primeru, da ne legaliziraš objekta?
Postopek traja približno pol leta, saj je v veliki večini primerov predhodno potrebno izvesti še predpogoj za legalizacijo, to je Vpis stavbe v kataster nepremičnin, ki je geodetska storitev. Skupaj z našimi zunanjimi sodelavci lahko uredimo tudi to. Sankcij zaenkrat ni. So le takrat, ko je črna gradnja v inšpekcijskem postopku, ki se začne takrat, ko je dana prijava. V najslabšem primeru pride do odstranitve objekta oziroma vsaj do plombe v zemljiški knjigi, ki onemogoča pravni promet in geodetske postopke.
Kje vas stranke lahko najdejo, če bi potrebovale vaše storitve oz. želele legalizirati svoj objekt?
Osnovne podatke lahko najdejo na naši spletni strani: www.arhicenter.si/legalizacija-objekta/, vsekakor pa nas lahko pokličejo na telefonsko številko 041 215 331 ali nam pišejo na e-mejl: legalizacija@arhicenter.si .
Lahko se dogovorimo tudi za sestanek v našem biroju Arhicenter d.o.o. na Slovenski cesti 10 v Mengšu.
Mogoče še kak stavek ali dva za vse, ki si želijo legalizirati svoj objekt?
Mnogo naših strank je več kot 10 let čakalo, da bi lahko legalizirali svoje črne gradnje. Nekaj let je končno v veljavi zakonodaja, ki to omogoča. Rada rečem, sedaj je legalizacija možna in to je potrebno izkoristiti. Nikoli ne vemo, kdaj se zakonodaja spremeni in zaradi neznanega razloga zapre vrata tovrstnim odpustkom.
Nika, hvala za prijeten pogovor. Želimo vam veliko sreče in uspehov tako v poslovnem kot zasebnem življenju. 😊
Intervju pripravilo:
Uredništvo LikeOut.net
